第25章025项目的定位
林若妍计划拍这块地,倒不是为了弥补原书中林家的那些遗憾,或者与方玥对着干。其实方玥这个女强人在业内口碑还是不错的,给新兴的中产阶层盖了不少质量上乘经济实惠的房子。
奈何林若妍求生需求,要抓紧买块地,把这个月的一个亿赶紧花了,且为后面那几个月花钱如流水制造好充分的理由。
据她了解到的信息,其他地块开拍都要等下个月了。别人或许等得起,她不行啊!况且这块地她还算熟悉情况,到时候按照原书情节照猫画虎推进项目,她好歹还能糊弄一下官方以及亲哥。
等等,为啥要照猫画虎呢?那不就少花钱了么!
原书方玥拍地高于底价两千万,一共花了六千万拿下。所以她为了省后续成本,方案户型和建筑立面设计都直接套用了以前南方项目的成熟概念,找了京市本地设计院直接改改就做了施工图,设计费总共花了二百来万。
销售团队也不是她自己的,是聘请了京市的销售公司,销售前期成本销售公司自己出,还要承担卖不出去倒赔钱的风险。
建造成本因为是刚需住宅,就只用毛坯交付,外立面是涂料,小区环境铺点便宜砖头,种点细如麻秆的小树,草籽洒了来年是否长得出来另说。整体土建从挖坑开始就是找了施工单位垫资,反正地产公司一分没花。
方玥除了买地真金白银花了三千万,其余地款都是从银行贷款,施工、销售都要相应合作方自己垫资,可谓是空手套白狼的典范。
到最后财务滚起来,建筑没出地面,楼花就卖了不少,回了一部分款。一通操作下来,方玥初始投入只花了三千万,到两年后项目售罄清盘,净赚了三个亿。若不是销售回款有很大一部分都还了银行贷款,陆续给各种合作方的开支结算,她能赚的更多。
方玥这套操作是很经典的以小博大快进快出的刚需盘操作模式。到后来时间成本也会进一步压缩,在南方无需冬季停工的地方,甚至能做到从酝酿拿地到真正售罄只用八个月,利用银行和杠杆,自有资金投入极低快速周转,滚雪球一样扩大。不用等房子盖好,能卖出有回款的时候,钱早就投入到下个项目了。
林若妍若是有钱有资源能在现实中开地产公司,肯定会选择方玥这样的模式。刚需客户在京市一抓一大把,从来不缺人,低廉成本投入之后,也不用追求太高售价,只求快速卖出,提前蓄客或许久一些,但一开盘一两天就都卖光了。
可惜她如今是在书中绑定了这个败家系统。买地就是为了解决往后每个月合理合法稳定投入一个亿这个问题。
按照方玥那种玩法,一年有望赚钱,可是头八个月还怎么花出去那么多钱?花不出去八个亿,
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